MANAJEMEN PROYEK

A. Pengertian Manajemen Proyek

Manajemen proyek adalah salah satu cara yang ditawarkan untuk maksud pengelolaan suatu proyek, yaitu suatu metode pengelolaan yang dikembangkan secara ilmiah dan intensif sejak pertengahan abad ke-20 untuk menghadapi kegiatan khusus yang berbentuk proyek.

Manajemen proyek adalah usaha pada suatu kegiatan agar tujuan adanya kegiatan tersebut dapat tercapai secara efisien dan efektif. Efektif dalam hal ini adalah dimana hasil  penggunaan sumber daya dan kegiatan sesuai dengan sasarannya yang meliputi kualitas, biaya, waktu dan lain-lainnya. Sedangkan efisien diartikan penggunaan sumber daya dan pemilihan sub kegiatan secara tepat yang meliputi jumlah, jenis, saat penggunaan sumber lain dan lain-lain. Oleh sebab itu manajemen proyek pada suatu proyek konstruksi merupakan suatu hal yang tidak dapat diabaikan begitu saja, karena tanpa manajemen suatu proyek, konstruksi akan sulit berjalan sesuai dengan harapan baik berupa biaya, waktu maupun kualitas.

B. Tujuan Manajemen Proyek

1. Mengelola Risiko

Keberhasilan pelaksanaan proyek tak lepas dari ’trial and error’ selama menjalani prosesnya. Reisiko bisa saja mengganggu keberlangsungan suatu proyek, namun bukan berarti tidak bisa dikelola. Dengan melakukan manajemen proyek, Anda dapat mengatasi risiko yang mungkin terjadi.

2. Memaksimalkan Potensi Tim

Kualitas sumber daya manusia turut mengambil peran penting dalam melaksanakan proyek. Manajemen proyek menggerakkan setiap individu agar dapat memainkan perannya dengan maksimal, mampu membuat perencanaan yang baik serta memiliki kemampuan dalam mengelola proyek.

3. Menciptakan Perencanaan yang Tepat

Manajemen proyek mengarahkan pada perencanaan yang tepat mencakup seluruh proses awal hingga akhir dengan memaksimalkan kualitas dan kapabilitas.

4. Memanfaatkan Peluang

Manajemen proyek sangat membantu mengelola sebuah peluang untuk dimanfaatkan bagi perkembangan perusahaan tanpa mengurangi nilai utama yang ingin dicapai perusahaan.

5. Mengelola Integrasi

Membuat proyek tetap konsisten dan tetap berada pada jalur yang tepat dibutuhkan integrasi antara sistem, proses bisnis, dan organisasi. Kesinambungan antara 3 elemen tersebut membuat kunci dari nilai sebuah proyek tetap terjaga, sehingga tujuan pun dapat tercapai. Manajemen proyek berperan penting dalam mengidentifikasi dan mempertahankan integrasi.

C. Tahapan Manajemen Proyek

Manajemen proyek meliputi proses perencanaan ( planning ) kegiatan, pengaturan ( organizing ), pelaksanaan dan pengendalian ( controlling ). Proses perencanaan, pengaturan, pelaksanaan dan pengendalian tersebut dikenal dengan proses manajemen.

1. PERENCANAAN PROYEK

Untuk mengerjakan beberapa proyek sekaligus, seperti yang terjadi di beberapa perusahaan besar, maka cara yang efektif untuk menugaskan tenaga kerja dan sumber daya secara fisik adalah melalui organisasi proyek. Maka organisasi akan bekerja secara baik apabila:

1. Pekerjaan dapat didefinisikan dengan sasaran dan target waktu khusus.

2. Pekerjaaan unik atau tidak biasa dalam organisasi yang ada.

3. Pekerjaan terdiri dari tugas yang kompleks dan saling berhubungan serta memerlukan ketrampilan khusus.

4. Proyek bersifat sementara tetapi penting bagi organisasi

5. Proyek meliputi hamper semua lini organisasi.

Organisasi proyek dipimpin oleh seorang manajer proyek yang mengkoordinasikan kegiatan proyek dengan departemen lain maupun membuat laporan kepada manajemen puncak.

Tanggung jawab manajer proyek adalah memastikan

1. Seluruh kegiatan yang diperlukan diselesaikan dalam urutan yang tepat dan waktu yang tepat.

2. Proyek selesai sesuai budget

3. Proyek memenuhi sasaran kualitas.

4. Tenaga kerja yang ditugaskan dalam proyek mendapat motivasi arahan dan informasi yang diperlukan dalam pekerjaan mereka.

Setelah tujuan proyek ditetapkan, maka dilakukan pemecahan proyek menjadi bagian-bagian yang dapat dikelola dengan baik yang disebut WBS (Work Breakdown Structure). Untuk saat sekarang sudah banyak software yang dapat digunakan diantaranya Windows XP.

2. PENJADWALAN PROYEK

Penjadwalan proyek meliputi urutan dan membagi waktu untuk seluruh kegiatan proyek. Pendekatan yang dapat digunakan diantaranya adalah Diagram Gantt.

Penjadwalan proyek membantu dalam bidang:

1. Meninjukkan hubungan tiap kegiatan lainnya dan terhadap keseluruhan proyek.

2. Mengidentifikasikan hubungan yang harus didahulukan di antara kegiatan.

3. Menunjukkan perkiraan biaya dan waktu yang realistis untuk tiap kegiatan.

4. Membantu penggunaan tenaga kerja, uang dan sumber daya lainnya dengan cara hal-hal kritis pada proyek.

Cara penjadwalan prioyek yang lain adalah PERT dan CPN, yang akan dibahas pada sub topik berikutnya.

3. PENGENDALIAN PROYEK

Pengendalian proyek melibatkan pengawasan ketat pada sumber daya, biaya, kualitas dan budget. Pengendalian juga berarti penggunaan loop umpan balik untuk merevisis rencana proyek dan pengaturan sumber daya kemana diperlukan.

Untuk saat ini telah banyak software yang dapat dipergunakan diantaranya Primavera, MacProject, Pertmaster, Visischedule, Timeline, MS Project.

4. TEKNIK MANAJEMEN PROYEK: PERT DAN CPM

PERT (Program Evaluation Review Technique) adalah Teknik Manajemen proyek yang menggunakan tiga perkiraan waktu untuk tiap kegiatan. Sedangkan CPM (Critical Path Method) adalah teknik menajemen proyek yang menggunakan hanya satu factor waktu per kegiatan.

Kerangka pemikiran PERT dan CPM mengikuti enam langkah dasar yaitu:

1. Mendefinisikan proyek dan menyiapkan struktur pecahan

2. Membangun hubungan antara kegiatan. Memutuskan hubungan mana yang harus lebih dulu dan mana mengikuti yang lain.

3. Menggambarkan network keseluruhan proyek

4. Menetapkan perkiraan waktu dan/atau biaya tiap kegiatan

5. Menghitung jalur waktu terpanjang melalui jaringan yang disebut jalur kritis.

6. Menggunakan jarinagn untuk membantu perencanaan, penjadwalan dan pengendalian proyek.

Dengan menggunakan PERT dan CPM maka dapat membantu pertanyaan seperti:

1. Kapan proyek selesai ?

2. Mana tugas yang penting, yang tidak boleh ditunda (kegiatan kritis) ?

3. Mana kegiatan yang tidak kritis ?

4. Pada suatu waktu tertentu, apakah masih tetepa dalam jadwal, terlambat atau lebih cepat ?

5. Berapa probabilitas selesai sesuai jadwal ?

6. Pada suatu waktu tertentu apakah uang yang dibelanjakan sama, lebih sedikit,

7. atau lebih besar ?

8. Apakah sumber daya cukupagar proyek tepat waktu ?

9. Jika ingin selesai lebih cepat, mana jalan terbaik dengan biaya minimal ?

KONTRAK KONSTRUKSI

1. Pengertian Kontrak Konstruksi

Istilah kontrak kerja konstruksi merupakan terjemahan dari construction contract. Kontrak kerja konstruksi merupakan kontrak yang dikenal dalam pelaksanaan konstruksi bangunan, baik yang dilaksanakan oleh Pemerintah maupun pihak swasta. Salim H.S., Op.Cit. Hal 90.Menurut Pasal 1 Ayat (5) UUJK, Kontrak kerja kostruksi merupakan: “Keseluruhan dokumen yang mengatur hubungan hukum antara pengguna  jasa  dan penyedia jasa dalam penyelenggaraan pekerjaan  konstruksi”.

Dalam kenyataan sehari-hari, istilah kontrak konstruksi sering juga disebut  dengan perjanjian pemborongan.

2. Pengaturan Hukum Tentang Kontrak Konstruksi

Penyelengaraan pengadaan bidang konstruksi di Indonesia telah diatur secara khusus dalam Undang-Undang Nomor 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi. Dari segi substansinya, kecuali mengenai segi-segi hukum kontrak, undang-undang ini cukup lengkap mangatur pengadaan jasa konstruksi. Y. Sogar Simamora., Op.Cit. Hal 213.

Undang-undang ini dibuat pada masa reformasi. Latar belakang    lahirnya undang-undang ini karena berbagai peraturan perunang-undangan yang berlaku belum berorientasi pada pengembangan jasa konstruksi yang sesuai dengan karakteristiknya. Hal ini mengakibatkan kurang berkembangnya iklim usaha yang mendukung peningkatan daya saing secara optimal maupun bagi kepentingan masyarakat. UUJK ditetapkan pada tanggal 7 Mei 1999 . ketentuan terdiri atas 12 bab dan 47 pasal.Salim H.S., Op.Cit. Hal 91-92

Pengaturan lebih lanjut dari undang-undang ini tertuang dalam tiga peraturan pemerintah yaitu : Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2000 tentang Usaha dan Peran Serta Masyarakat Jasa Konstruksi (PP No. 28/2000) sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 2000 (PP No. 4/2010), Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 2000 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi (PP No. 29/2000) sebagaiman telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 59 Tahun 2010 (Perpres No. 59/2010), dan Peraturan Pemerintah Nomor 30 Tahun 2000 tentang Penyelenggaraan Pembinaan Jasa Konstruksi (PP No. 30/2000).Y. Sogar Simamora., Op.Cit. Hal 214.

Dalam kaitannya dengan pengadaan jasa konstruksi, tata cara dan prosedur pengadaan barang dan jasa untuk kepentingan instansi Pemeritah, telah diatur dalam Keputusan Presiden (Keppres) No. 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah yang telah disempurnakan melalui Peraturan Presiden (Perpres) No. 54 Tahun 2010. Kemudian Perpres No. 54 Tahun 2010 diubah melalui Peraturan Presiden (Perpres) No. 70 Tahun 2012 tentang Perubahan Kedua atas Perpres No. 54 Tahun 2010 tentang Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah. Selain itu, terkait dengan izin usaha konstruksi dalam hal ini terdapat Peraturan Daerah (Perda) Kota Medan Nomor 23 Tahun 2002 dan Peraturan Daerah Kabupaten Asahan Nomor 35 Tahun 2008 tentang Retribusi  Izin Usaha Jasa Konstruksi.

3. Peserta Dalam Kontrak Konstruksi

Para pihak yang terlibat dalam pelaksanaan kontrak konstruksi, adalah sebagai berikut :

1. Pihak Pengguna Jasa,

Pihak pengguna jasa sering juga disebut sebagai pemeberi tugas, yang memborongkan, pemimpin proyek, dan lain-lain. Pengguna jasa adalah pereseorangan  atau  badan  pemberi  tugas  atau  pemilik  pekerjaan/proyek  yang memerlukan  layanan  jasa   konstruksi.Salim H.S., Op.Cit. Hal 95.

Pengguna  jasa  mempunyai  hubungan dengan para perencana konstruksi, pelaksana konstruksi, dan pengawas konstruksi. Yang dimaksud dengan Pengguna jasa adalah:

1. orang perorang;
2. badan usaha, baik badan hukum maupun tidak berbadan hukum; dan
3. badan yang bukan badan usaha tapi berbadan hukum, yaitu pemerintah dan atau lembaga negara dimana pemerintah dan atau lembaga negara dengan menggunakan anggaran yang telah ditentukan baik dalam Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) atau Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD).

2. Pihak Penyedia Jasa

Pihak penyedia jasa sering juga disebut sebagai kontraktor, pemborong, rekanan, dan lain-lain. Dengan berlakunya UUJK, maka telah dirumuskan pengertian jasa konstruksi. Pengertian jasa konstruksi senagaimana yang dinyatakan dalam Pasal 1 Angka 1 UU Jasa Konstruksi tersebut , menunjukkan bahwa hubungan hukum yang diatur dan diakui oleh Negara ada tiga yaitu perencanaan, pelaksanaan pekerjaan, dan pengawasan.

Dalam hal kontrak pengadaan jasa konstruksi, khususnya yang dilakukan oleh Pemerintah telah diatur dalam ketentuan Peraturan Presiden No. 54 Tahun 2010 tentang Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah. Adapun pihak-pihak atau peserta yang terlibat dalam Pengadaan Barang/Jasa oleh Pemerintah berdasarkan Pasal 7 dan 19 Perpres No. 54 Tahun 2013 adalah sebagai berikut :

1. PA/KPA
   Pengguna Anggaran yang selanjutnya disebut PA adalah Pejabat pemegang kewenangan penggunaan anggaran Kementrian/Lembaga/Satuan Kerja Perangkat Daerah atau Pejabat yang disamakan pada institusi lain Pengguna APBN/APBD.   Sedangkan   Kuasa   Pengguna   Anggaran   yang  selanjutnya disebut KPAadalah Pejabat yang ditetapkan oleh PA untuk menggunakan APBN atau ditetapka oleh Kepala Daerah untuk menggunakan APBD
2. PPK
   Pejabat Pembuat Komitmen yang selanjutnya disebut PPK adalah  pejabat yang ditetapkan PA/KPA untuk bertanggung jawab atas pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa.
3. ULP/ Pejabat Pengadaan
   Unit Layanan Pengadaan yang selanjutnya disebut ULP adalah unit organisasi pemerintah yang berfungi melaksanakan Pengadaan Barang/Jasa yang bersifat permanen, dapat berdiri sendiri atau melekat pada unit yang sudah ada. Sedangkan Pejabat Pengadaan adalah personil yang memiliki Sertifikat Keahlian Pengadaan Barang/Jasa yang melaksanakan pengadaan barang/jasa.
4. Panitia/ Pejabat Penerima Hasil Pekerjaan
   Panitia/ Pejabat Penerima Hasil Pekerjaan adalah panitia/pejabat yang ditetapkan oleh PA/KPA yang bertugas memeriksa dan menerima hasil pekerjaan.
5. Penyedia Barang/Jasa
   Penyedia Barang/Jasa adalah badan usaha atau orang perseorangan yang menyediakan Barang/Pekerjaan Konstruksi/Jasa Konsultasi/Jasa Lainnya.

4. Hak Dan Kewajiban Para Pihak Dalam Kontrak Konstruksi

Dalam setiap perjanjian atau kontrak yang melibatkan dua pihak pastilah menimbulkan hak dan kewajiban atau tugas dan kewenangan bagi para pihak. Hak bagi satu pihak merupakan kewajiban (prestasi) yang harus dilaksanakan oleh pihak lainnya. Demikian pula dalam kontrak kerja konstruksi terdapat dua pihak yaitu pengguna jasa dan penyedia jasa konstruksi, yang mana masing-masing pihak memiliki hak dan kewajiban sebagaimana telah diuraikan diatas dan merupakan prestasi yang harus dilakukan.

Hak pengguna jasa konstruksi adalah memperoleh hasil pekerjaan konstruksi, sesuai dengan klasifikasi dan kualitas yang diperjanjiakan. Dalam Pasal 18 ayat (1) UUJK, kewajiban pengguna jasa dalam suatu kontrak mencakup:

1. Menerbitkan dokumen tentang pemilihan penyedia jasa yang memuat ketentuan-ketentuan secara lengkap, jelas dan benar serta dapat dipahami;
2. Menetapkan penyedia jasa secara tertulis sebagai hasil pelaksanaan pemilihan;
3. Memenuhi ketentuan yang diperjanjikan dalam kontrak kerja konstruksi.

Adapun kewajiban dari penyedia jasa konstruksi adalah mencakup :

1. Menyusun dokumen penawaran berdasarkan prinsip keahlian untuk disampaikan kepada pengguna jasa;
2. Melaksanakan pekerjaan konstruksi sebagaimana yang telah diperjanjikan.

Hak penyedia jasa konstruksi adalah memperoleh informasi dan menerima imbalan jasa dari pekerjaan konstruksi yang telah dilakukannya. Informasi yang dimaksud merupakan doumen secara lengkap dan benar yang harus disediakan oleh pengguna jasa untuk penyedia jasa konstruksi sehingga dapat melakukan sesuai dengan tugas dan kewajibannya H. Mohammad Amaridan Asep Mulyana, Op.Cit. Hal 107.

Dalam kontrak pengadaan barang/ jasa oleh Pemerintah, kontrak tersebut merupakan perikatan antara Pejabat Pembuat Komitmen (PPK) dengan penyedia barang/jasa. Jika mengacu pada rumusan ini maka pejabat yang mewakili pemerintah dan karenanya berwenang menandatangani kontrak pengadaan adalah PPK. Pejabat inilah yang bertanggung jawab atas akibat hukum dari kontrak yang ditandatangani. Dalam Perpres No. 54 Tahun 2010 terdapat lampiran tentang Tata Cara Pemilihan Penyedia Pekerjaan, dimana dalam lampiran tersebut terdapat ketentuan mengenai hak dan kewajiban yang harus dilaksanakan oleh PPK dan Penyedia dalam melaksanakan kontrak, meliputi:

1. Hak dan kewajiban PPK :
• Mengawasi dan memeriksa pekerjaan yang dilaksanakan oleh penyedia;
• Meminta laporan-laporan secara periodik mengenai pelaksanaan pekerjaan yang dilakukan oleh penyedia;
• Membayar pekerjaan sesuai dengan harga yang tercantum dalam kontrak yang telah ditetapkan kepada penyedia;
• Memberikan fasilitas berupa sarana dan prasarana yang dibutuhkan oleh penyedia untuk kelancaran pelaksanaan pekerjaan sesuai ketentuan kontrak.
2. Hak dan kewajiban Penyedia :
• Menerima pembayaran untuk melaksanakan pekerjaan sesuai dengan  harga yang telah ditentukan dalam kontrak;
• Berhak meminta fasilitas-fasilitas dalam bentuk sarana dan prasarana dari PPK untuk kelancaran pelaksanaan pekerjaan sesuai ketentuan kontrak;
• Melaporkan pelaksanaan peerjaan secara periodic kepada PPK;
• Melaksanakan dan menyelesaikan pekerjaan yang telah ditetapkan dalam kontrak;
• Memberikan keterangan-keterangan yang diperlukan untuk pemeriksaan pelaksanaan pekerjaan secara periodik kepada PPK;
• Menyerahkan hasil pekerjaan sesuai dengan jadwal penyerahan pekerjaan yang telah ditetapkan dalam kontrak;
• Penyedia harus mengambil langkah-langkah yang cukup memadai untuk melindungi lingkungan tempat kerja dan membatasi perusakan dan gangguan kepada masyarakat maupun miliknya akibat kegiatan penyedia.

5. Proses Terjadinya Kontrak Konstruksi

Dalam proses terjadinya suatu kontrak konstruksi terdapat tahapan-tahapan yang harus dilakukan oleh para pihak. Seperti kontrak pada umumnya, tentu saja diawali dengan adanya 2 (dua) pihak atau lebih yang sepakat untuk mengadakan suatu perjanjian pengadaan pekerjaan konstruksi. Proses terjadinya kontrak konstruksi dimulai dengan proses pemilihan pihak kontraktor atau penyedia jasa oleh pihak pengguna jasa. Adapun tahapan-tahapan yang harus dilalui dalam proses terjadinya kontrak kontruksi berdasarkan Perpres Nomor 54 Tahun 2010 tentang Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah adalah sebagai berikut.

A. Pemberitahuan atau Pengumuman

Pada umumnya pengguna jasa akan terlebih dahulu membuat  pengumuman  atau  pemberitahuan dengan  membuka  penawaran  melalui  suatu pelelangan untuk mencari penyedia jasa yang sanggup untuk melaksanakan pekerjaan. Pengumuman dilakukan diumumkan paling kurang diwebsite K/L/D/I, dan papan pengumuman resmi untukmasyarakat serta Portal Pengadaan Nasional melalui LPSE,sehingga masyarakat luas dan dunia usaha yang berminat danmemenuhi kualifikasi dapat mengikutinya (Pasal 36 ayat (3) Perpres No. 54 Tahun 2010). Pelelangan biasanya dibagi 2 (dua) yakni pelelangan umum dan pelelangan  terbatas.  Pada  prinsipnya  kedua  jenis  pelelangan  tersebut   sama, perbedaannya hanya terletak pada jumlahnya saja. Ibid. Hal 140

Dalam hal ini juga dijelaskan mengenai pekerjaan yang akan dilaksanakan tempat lokasi proyek atau pekerjaan, dimana tempat pendaftaran dan batas  waktu pendaftaran,  dimana  dan  kapan  saat pelelangan  akan   diadakan. Sri  Soedewi  Masjchun  Sofwan.Hukum  Bangunan.  Perjanjian  Pemborongan   Bangunan (Yogyakarta : Liberty, 1982). Hal 8.

Bagi  pihak penyedia jasa atau kontraktor yang berminat untuk melaksanakan pekerjaan tersebut dapat mendaftar secara tertulis dengan memasukkan dokumen penawaran sesuai dengan jangka waktu yang telah ditetapkan dalam pengumuman untu ikut sebagai peserta pelelangan (tender).

Selanjutnya pejabat pemilihan penyedia jasa akan melakukan evaluasi terhadap dokumen penawaran yang masuk. Pada fase penawaran, pejabat pemilihan wajib melakukan penilaian terhadap semua penawaran yang masuk. Unsur yang dinilai meliputi segi administrasi, teknis dan harga, menagcu pada keriteria, metode dan tatacara yang telah ditetapkan dalam dokumen pemilihan penyedia jasa.

B. PersyaratanKualifikasi dan Klasifikasi

1. Kualifikasi

Kualifikasi merupakan proses penilaian kompetensi dankemampuan usaha serta pemenuhan persyaratan tertentulainnya dari Penyedia Barang/Jasa (Pasal 56 ayat (1) Perpres 54 Tahun 2010). Dalam tahap kualifikasi ditentukan juga beberapa persyaratan bagi penyedia jasa yakni : Y. Sogar Simamora., Op.Cit. Hal 142.

• Penyedia  jasa  harus  memiliki  surat  izin  usaha  pada  bidang   usahanya (IUJK);
• Mempunyai kapasitas menandatangani kontrak pengadaan;
• Tidak masuk daftar hitam dan tidak dalam pengawasan pengadilan;
• Tidak bangkrut/pailit;
• Kegiatan usahanya tidak sedang dihentikan dan/atau direksinya tidak sedang menjalani sanksi pidana.

Kualifikasi dapat dilakukan dengan 2 (dua) cara yaitu prakualifikasi atau pascakualifikasi, berikut penjelasannya :

a) Prakualifikasi

Sebelum menentukan pihak pemenang yang dipilih untuk mengerjakan pekerjaan konstruksi tersbut, terlebih dahulu dilakukan prakualifikasi terhadap calon-calon penyedia jasa yang ada. Prakualifikasi merupakan proses penilaian kualifikasi yang dilakukan sebelum pemasukan penawaran. Berdasarkan Perpre No. 54 Tahun 2010, prakualifikasi dilaksanakan untuk pengadaan sebagai berikut:

• Pemilihan penyedia jasa konsultasi;
• Pemilihan penyedia barang/pekerjaan konstruksi/jasa lainnya yang bersifat kompleks melalui pelelangan umum;
• Pemilihan penyedia barang/pekerjaan kontruksi/jasa lainnya yang menggunakan metode penunjukan langsung, kecuali untuk penanganan darurat.

Perbuatan prakualifikasi ini dimaksudkan untuk mengetahui kemampuan dasar perusahaan, baik yang berbentuk badan hukum, maupun yang tidak bentuk badan hukum dimana mereka mempunyai usaha pokok berupa pelaksanaan pekerjaan pemborongan, konsultasi, dan pengadaan barang/jasa lainnya. Fuady, Munir. Op.Cit. Hal 170.

b) Pascakualifikasi

Pascakualifikasi merupakan proses penilaian kualifikasi yang dilakukan setelah pemsukan penawaran. Berdasarkan Perpres No. 54 Tahun 2010 Pasal 56 ayat (9), pascakualifikasi dilaksanakan untuk pengadaan sebagai berikut :

• Pelelangan Umum, kecuali Pelelangan Umum untukPekerjaan Kompleks;
• Pelelangan Sederhana/Pemilihan Langsung; dan
• Pemilihan Penyedia Jasa Konsultansi Perorangan.

2. Klasifikasi

Klasifikasi adalah bagian dari kegiatan registrasi untuk menetapkan penggolongan perusahaan pemborong di bidang jasa pemborongan/konstruksi sesuai bidang dan sub bidang pekerjaan atau penggolongan profesi    keterampilan dan keahlian kerja orang perseorangan di bidang jasa pemborongan tersebut. Klasifikasi usaha jasa pemborongan/konstruksi terdiri dari: Mohammad Amari dan Asep N. Mulyana. Op.Cit. Hal 28.

1. Klasifikasi usaha bersifat umum, diberlakukan kepada badan usaha yang mempunyai kemampuan untuk melaksanakan satu atau lebih bidang pekerjaan. Bidang usaha jasa pemborongan yang bersifat umum ini harus memenuhi kriteria mampu mengerjakan bangunan konstruksi atau bentuk fisik lain, mulai dari penyiapan lahan sampai penyerahan akhir atau berfungsinya bangunan konstruksi.
2. Klasifikasi usaha bersifat spesialis, diberlakukan kepada usaha orang perseorangan dan atau badan usaha yang mempunyai kemampuan hanya melaksanakan satu sub bidang atau satu bagian subbidang pekerjaan. Badan usaha jasa pemborongan/konstruksi yang bersifat spesialis ini harus memenuhi criteria mampu mengerjakan bagian tertentu dari bangunan konstruksi atau bentuk fisik lain.
3. Klasifikasi usaha orang perseorangan yang berketerampilan kerja tertentu, diberlakukan kepada usaha orang perseorangan yang mempunyai kemampuan hanya melaksanakan suatu keterampilan tertentu. Badan  usaha jasa pemborongan ini mampu mengerjakan subbagian pekerjaan pemborongan dan bagian tertentu bangunan konstruksi dengan menggunakan teknologi sederhana.

Pelaksanaan klasifikasi dan kualifikasi usaha orang perorangan dan badan usaha dapat dilakukan oleh asosiasi perusahaan yang telah mendapat akreditasi dari lembaga. Tujuan diadakannya standarisasi klasifikasi dan kualifikasi jasa pemborongan/konstruksi yaitu untuk mewujudkan standar produktivitas dan mutu hasil kerja sehingga mendorong berkembangnya tanggung jawab profesional di antara para pihak. Ibid. Hal 31.

C. Pelelangan dan Pelulusan.

Dalam melaksanakan pemilihan penyedia barang/jasa pemborongan, pejabat pengadaan harus terlebih dahulu menetapkan metode pemilihan penyedia barang/jasa, metode penyampaian dokumen, metode evaluasi penawaran, metode penilaian kualifikasi dan jenis kontrak yang paling sesuai dengan pengadaan barang/jasa yang bersangkutan. Untuk pengadaan pekerjaan pemborongan sendiri dapat digunakan metode pelelangan umum, pelelangan terbatas, pemilihan langsung, penunjukan langsung, atau pengadaan langsung. Y. SogarSimamora. Op.Cit. Hal 133.

1. Pelelangan Umum adalah metode pemilihan penyedia barang/jasa yang dilakukan secara terbuka dengan pengumuman secara luas melalui media massa dan papan pengumuman resmi untuk penerangan umum sehingga masyarakat dunia usaha yang berminat dan memenuhi kualifikasi dapat mengikutinya.
2. Pelelangan Terbatas adalah metode pemilihan penyedia barang/jasa yang diumumkan secara luas melalui media massa dan papan pengumuman resmi  dengan  mencantumkan  penyedia barang/jasa  yang  telah diyakini mampu, guna memberi kesempatan kepada penyedia barang/jasa lainnya yang memenuhi kualifikasi.
3. Pemilihan Langsung adalah pelaksanaan pengadaan barang dan jasa tanpa melalui pelelangan umum atau pelelangan terbatas yang dilakukan dengan membandingkan sebanyak-banyaknya penawaran, sekurang-kurangnya 3 (tiga) penawar dari penyedia barang/jasa yang telah lulus prakualifikasi dan langsung dilakukan negosiasi baik teknis maupun harga.
4. Penunjukan Langsung adalah metode pemilihan Penyedia Barang/Jasa dengan cara menunjuk langsung 1 (satu) Penyedia Barang/Jasa.
5. Pengadaan Langsung adalah pemilihan penyedia barang/jasa dengan penunjukan langsung terhadap 1 (satu) penyedia barang/jasa dengan cara melakukan negosiasi baik teknis maupun biaya sehingga diperoleh harga yang wajar dan secara teknis dapat dipertanggungjawabkan.

Ukuran untuk menentukan pelulusan adalah penawaran yang paling menguntungkan bagi Negara dan yang dapat dipertanggungjawabkan sebagai calon pemenang, dengan memperlihatkan keadaan umum dan keadaan pasar, baik untuk jangka pendek atau jangka menengah. Dalam praktek pelaksanaan pelelangan,  penentuan  pelulusan  pelelangan  didasarkan  atas  penawaran   yang terendah yang dapat dipertanggungjawabkan (the lowest responsible bid).Sri Soedewi Masjchun Sofwan, Op.Cit.Hal. 32.

D. Sanggahan dan Penunjukan Pemenang

Dalam Perpres No. 54 Tahun 2010 ditentukan bahwa peserta pemilihan Penyedia  atau  lelang  yang merasa  keberatan  atas  penetapan  pemenang lelang diberikan kesempatan untuk mengajukan sanggahan secara tertulis, selambat- lambatnya dalam waktu 5 (lima) hari kerja setelah pengumuman pemenang lelang (Pasal 82 ayat (1) Perpres No. 54 Tahun 2010). Dalam Pasal 81 ayat (1)  ditentukan bahwa Peserta pemilihan yang merasa dirugikan dapat mengajukan surat sanggahan kepada instansi pemerintah pengguna jasa konstruksi, apabila menemukan :

1. Penyimpangan terhadap ketentuan dan prosedur yang telah diatur dalam Peraturan Presiden ini dan yang telah ditetapkan dalam dokumen Pengadaan Jasa;
2. Adanya rekayasa tertentu yang mengakibatkan terjadinya persaingan yang tidak sehat;
3. Adanya penyalahgunaan wewenang oleh ULP dan/ atau Pejabat yang berwenang lainnya.

Kemudian Pengguna Jasa akan mengeluarkan surat penunjukan penyedia barang/jasa (SPPBJ) sebagai pelaksana pekerjaan yang dilelangkan, dengan ketentuan :

1. Tidak ada sanggahan dari peserta lelang;
2. Sanggahan maupun sanggahan banding yang diterima pejabat yang berwenang terbukti tidak benar;
3. Sanggahan yang diterima melewati waktu masa sanggah atau telah berakhir.

E. Tahap Pembuatan Kontrak

Tahapan selanjutnya adalah pembentukan kontrak antara pihak pengguna jasa atau PPK dengan penyedia jasa yang dinyatakan sebagai pemenang. Para pihak harus segera melengkapi dokumen-dokumen yang diperlukan dalam pembuatan kontrak, setelah semua lengkap maka dikeluarkanlah surat perjanjian (kontrak). selanjutnya para pihak akan saling merevisi, melengkapi isi atau  klausul dalam perjanjian tersebut. Apabila telah terjadi kesepakatan, para pihak wajib menandatangani kontrak tersebut. Selanjutnya kontrak tersebut akan menjadi acuan atau pedoman bagi para pihak untuk melaksanakan pekerjaan.

6. Berahkirnya Kontrak Konstruksi

Suatu kontrak konstruksi akan berkahir apabila terjadi hal-hal sebagai berikut:

1. Penghentian Kontrak

Penghentian kontrak terjadi apabila pekerjaan sudah selesai dan setelah masa pemeliharaan selesai atau dengan kata lain pada penyerahan kedua dan  harga telah dibayar oleh pihak pengguna jasa. Didalam kontrak konstruksi dikenal adanya dua macam penyerahan yaitu:Djumialdji., Hukum Bangunan  (Jakarta : Rineka Cipta, 1996). Hal 21.

• Penyerahan  pertama  yaitu  penyerahan  pekerjaan  fisik  setelah     selesai 100%.
• Penyerahankedua yaitu penyerahan pekerjaan setelah masa pemeliharaan selesai.

Dengan berakhirnya kontrak dalam hal ini, maka pengguna jasa wajib membayar kepada Penyedia sesuai dengan prestasi pekerjaan yang telah dicapai.

2. Pemutusan Kontrak

Berakhirnya suatu kontrak konstruksi dapat disebabkan karena adanya pemutusan kontrak oleh salah satu pihak atau kedua belah pihak dalam kontrak tersebut. Hal ini terjadi sebagai salah satu akibat ketidakterlaksanaan suatu  kontrak konstruksi.Munir Fuady., Op.Cit. Hal 200. Berdasarkan LKPP Nomor 6 Tahun 2012 tentang Petunjuk Pengadaan Barang/Jasa, pemutusan kontrak kontruksi dilakukan apabila:

1. kebutuhan barang/jasa tidak dapat ditunda melebihi batas berakhirnya kontrak;
2. berdasarkan penelitian PPK (Pejabat Pembuat Komitmen), Penyedia tidak akan mampu menyelesaikan keseluruhan pekerjaan walaupun diberikan kesempatan sampai dengan 50 (lima puluh) hari kalender sejak masa berakhirnya pelaksanaan pekerjaan untuk menyelesaikan pekerjaan;
3. Setelah diberikan kesempatan menyelesaikan pekerjaansampai dengan 50 (lima puluh) hari kalender sejak masaberakhirnya pelaksanaan pekerjaan, Penyedia Barang/Jasatidak dapat menyelesaikan pekerjaan;
4. Penyedia lalai/cidera janji dalam melaksanakankewajibannya dan tidak memperbaiki kelalaiannya dalamjangka waktu yang telah ditetapkan;
5. Penyedia terbukti melakukan KKN, kecurangan dan/ataupemalsuan dalam proses Pengadaan yang diputuskan olehinstansi yang berwenang; dan/atau
6. pengaduan tentang penyimpangan prosedur, dugaan KKNdan/atau pelanggararan persaingan sehat dalampelaksanaan Pengadaan dinyatakan benar oleh instansiyang berwenang.

Dalam hal pemutusan kontrak yang dilakukan karena kesalahanPenyedia Jasa, maka dapat disertai sanksi berupa: Y. Sogar Simamora., Op.Cit. Hal 285

1. Jaminan Pelaksanaan dicairkan;
2. Sisa Uang Muka harus dilunasi oleh Penyedia atau JaminanUang Muka dicairkan (apabila diberikan);
3. Penyedia Barang/Jasa membayar denda keterlambatanterhadap bagian kontrak yang terlambat diselesaikansebagaimana ketentuan dalam kontrak, apabila pemutusankontrak tidak dilakukan terhadap seluruh bagian kontrak;
4. Penyedia dimasukkan dalam Daftar Hitam.

Dalam hal pemutusan Kontrak yang dilakukan karena Pengguna Jasa terlibatpenyimpangan prosedur, melakukan KKN dan/ataupelanggararan persaingan sehat dalam pelaksanaan Pengadaan,maka Pengguna Jasa dikenakansanksi berdasarkan peraturanperundang-undangan. Bertitik dari prinsip proporsionalitas seharusnya sanksi tersebut bersifat fakultatif bukan komulatif. Prinsip proporsionalitas dalam hal ini digunakan untuk menilai apakah kesalahan penyedia jasa secara proporsional layak digunakan sebagai alasan dalam memutus kontrak.

Jenis - Jenis Organisasi

A. Kelebihan dan Kekurangan Bentuk Struktur Organisasi berdasarkan pelimpahan wewenang

Adapun terdapat beberapa macam bentuk struktur organisasi yaitu :

1.      Struktur Organisasi Lini

2.      Struktur Organisasi Lini dan Staf

3.      Struktur Organisasi Matrik

4.      Struktur Organisasi Komite

1. Organisasi Lini

Organisasi Garis / Lini adalah suatu bentuk organisasi dimana pelimpahan wewenang langsung secara vertical dan sepenuhnya dari kepemimpinan terhadap bawahannya

Bentuk lini juga disebut bentuk lurus atau bentuk jalur. Bentuk ini merupakan bentuk yang dianggap paling tua dan digunakan secara luas pada masa perkembangan industri pertama. Organisasi Lini ini diciptakan oleh Henry Fayol.

1.      Hubungan antara pimpinan & bawahan masih bersifat langsung melalui satu garis wewenang

2.      Selain top manajer , manajer dibawahnya hanya sebagai pelaksana

3.      Jumlah karyawan sedikit

4.      Sarana dan alatnya terbatas

5.      Bentuk lini pada perusahaan perseorangan, pemilik perusahaan adalah sebagai top manajer

6.      Organisasi kecil

         

Kebaikan dari struktur organisasi ini adalah : 

1.      Atasan dan bawahan dihubungkan dengan satu garis komando.

2.      Rasa solidaritas dan spontanitas seluruh anggota organisasi besar 

3.      Proses decesion making berjalan cepat 

4.      Disiplin dan loyalitas tinggi 

5.      Rasa saling pengertian antar anggota tinggi

Kelemahan dari struktur organisasi ini adalah :

1       Ada tendensi gaya kepernimpinan otokratis

2       Pengembangan kreatifitas karyawan terhambat

3    Tujuan top manajer sering tidak bisa dibedakan dengan tujuan organisasi

4      Karyawan tergantung pada satu orang dalam organisasi

Gambar struktur organisasi Lini :

2. Organisasi Lini dan Staf

Organisasi Lini dan Staf adalah kombinasi dari organisasi lini dan organisasi fungsional. Pelimpahan wewenang dalam organisasi ini berlangsung secara vertikal dari seorang atasan pimpinan hingga pimpinan dibawahnya. Untuk membantu kelancaran dalam mengelola organisasi tersebut seorang pimpinan mendapat bantuan dari para staf dibawahnya. Tugas para staf disini adalah untuk membantu memberikan pemikiran nasehat atau saran-saran, data, informasi dan pelayanan kepada pimpinan sebagai bahan pertimbangan untuk menetapkan suatu keputusan atau kebijaksanaan. Pada struktur organisasi ini Hubungan antara atasan dengan bawahan tidak secara langsung
Ciri :

1      Hubungan atasan dan bawahan tidak seluruhnya secara langsung

2      Karyawan banyak

3      Organisasi besar 

Ada dua kelompok kerja dalam organisasi sehingga ditekankan adanya spesialisasi:

1.      Personel lini

2.      Personel staf

Kebaikan dari struktur organisasi ini adalah :

1       Ada pembagian tugas yang jelas

2       Kerjasama dan koordinasi dapat dilaksanakan dengan jelas

3       Pengembangan bakat segenap anggota organisasi terjamin

4       Staffing dilaksanakan sesuai prinsip the right man on the right place

5       Bentuk organisasi ini fleksibel untuk diterapkan

Kelemahan dari struktur organisasi ini adalah :

1      Tugas pokok orang-orang sering dinomorduakan

2      Proses decesion makin berliku-liku

3     Jika pertimbangan tidak terkontrol maka sering menimbulkan nepotism spoilsystem patronage

4      Persaingan tidak sehat antara pejabat yang satu dengan pejabat lainnya

Gambar struktur organisasi Lini dan Staf:

3. Organisasi Matrik

Organisasi matrik disebut juga sebagai organisasi manajemen proyek yaitu or­ganisasi di mana penggunaan struktur organisasi menunjukkan di mana para spesialis yang mempunyai ketrampilan di masing-masing bagian dari kegiatan perusahaan dikum­pulkan lagi menjadi satu untuk mengerjakan suatu proyek yang harus diselesaikan

Organisasi matrik digunakan berdasarkan struktur organisasi staf dan lini khususnya di bidang penelitian dan pengembangan

Organisasi matrik akan menghasilkan wewenang ganda di mana wewenang horison­tal diterima manajer proyek sedangkan wewenang fungsionalnya yaitu sesuai dcngan keahliannya dan tetap akan melekat sampai proyek selesai, karena memang terlihat dalam struktur formalnya. Sebagai akibat anggota organisasi matrik mempunyai dua wewenang, hal ini berarti bahwa dalam melaksanakan kegiatannya para anggotanya juga harus melaporkan kepada dua atasan

Untuk mengatasi masalah yang mungkin timbul, biasanya manajer proyck diberi jaminan untuk melaksanakan wewenangnya dalam memberikan perintah di mana manajer proyek tersebut akan langsung lapor kepada manajer puncak

Kelebihan dari struktur organisasi ini adalah :

Pada fleksibelitas dan kemampuannya dalam memperhatikan masalah-masalah yang khusus maupun persoalan teknis yang unik serta pelaksanaan kegiatan organisasi matrik tidak mengganggu struktur organisasi yang ada

Kelemahan dari struktur organisasi ini adalah :

Manajer proyek tak bisa mengkoor­dinir berbagai bagian yang berbeda hingga menghadapi kesulitan dalam mengembangkan team yang terpadu dikarenakan penyimpangan pclaksanaan perintah untuk masing-masing individu. Untuk mengatasi kesulitan yang mungkin timbul, maka manajer proyek biasanya diberi wewenang khusus yang penting, misalnya: dalam menentukan gaji, mempromosikan atau melakukan perlakuan personalia

Gambar struktur organisasi Matrik:

4. Organisasi Komite

Organisasi komite adalah bentuk organisasi di mana tugas kepemimpinan dan tugas tertentu dilaksanakan secara kolektif oleh sekelompok pejabat, yang berupa komite atau dewan atau board dengan pluralistic manajemen.

Organisasi komite terdiri dari :

1      Executive Committe (Pimpinan komite)

 Yaitu para anggotanya mempunayi wewenang lini

2      Staff Committee

Yaitu orang-orang yang hanya mempunyai wewenang staf

Kelebihan dari struktur organisasi ini adalah :

1    Pelaksanaan decision making berlangsung baik karena terjadi musyawarah dengan pemegang saham maupun dewan

2       Kepemimpinan yang bersifat otokratis sangat kecil

3       Dengan adanya tour of duty maka pengembangan karier terjamin

Kelemahan dari struktur organisasi ini adalah :

1       Proses decesion making sangat lamban

2       Biaya operasional rutin sangat tinggi

3   Kalau ada masalah sering kali terjadi penghindaran siapa yang bertanggung jawab

Gambar struktur organisasi komite:

B. Kelebihan dan Kekurangan Bentuk Struktur Organisasi berdasarkan hubungan kontrak

Adapun terdapat beberapa macam bentuk struktur organisasi yaitu :

1.      Struktur Organisasi Tradisional

2.      Struktur Organisasi Swakelola

3.      Struktur Organisasi Manajemen Konstruksi

4.      Struktur Organisasi Turnkey

1. Organisasi Tradisional

Dalam bentuk ini seorang manajer umum memiliki semua fungsi yang diperlukan untuk memberikan produk atau jasa. Kelompok-kelompok kegiatan yang dipimpin oleh departemen atau divisi manajemen. Setiap departemen dapat mempertahankan tingkat tinggi keahlian teknis dan fokus.

Kelebihan dari struktur organisasi ini adalah :

Lebih mudah untuk anggaran dan biaya kontrol.
lebih besar kontrol sumber daya teknis karena semua dikelola di bawah departemen umum atau manajemen divisi. Kebijakan
dan prosedur yang konsisten di antara tim melaporkan ke saluran manajemen umum. Saluran
komunikasi vertikal dapat ditentukan dengan mudah. Waktu reaksi
sangat minim untuk mengatasi masalah apapun ..

Kelemahan dari struktur organisasi ini adalah :

Tidak ada individu bertanggung jawab untuk keseluruhan memberikan proyek. Koordinasi
sumber daya di luar saluran komunikasi vertikal sulit. Pelanggan komunikasi
disalurkan melalui manajemen atas.
Setiap kelompok fungsional dapat membuat bermain untuk kekuatan di dalam hirarki. Proyek
cenderung jatuh di belakang jadwal karena kompleksitas koordinasi.

Skema hubungan organisasi ini adalah sebagai berikut :

2. Organisasi Swakelola

Swakelola adalah sekumpulan engineers yang menjalankan sistem pelaksanaan proyek tanpa membawa badan hukum sendiri karena menggunakan badan hukum pemilik bangunan. Ini artinya sama dengan tim swakelola adalah staf proyek dari owner bangunan. Tim swakelola berbeda dengan kontraktor yang membawa badan hukum sendiri atau perusahaan sendiri. 

Kelebihan dari struktur organisasi ini adalah :

1. Sistem perpajakan yang digunakan adalah KMS atau kegiatan membangun sendiri sesuai dengan  pasal 16C UU PPN No.18 tahun 2000 sehingga pembayaran dan pelaporan dilakukan tiap sebulan sekali sebesar 10% x 40% x biaya yang sudah dikeluarkan. Itu artinya PPN yang dikenakan sebesar 4%.
2. RAB bangunan menjadi lebih efisien karena nilai PPN sebesar 4%. Berbeda dengan kontraktor sebesar 10%.
3. Dari segi pelaksanaan proyek, sistem swakelola lebih banyak menguntungkan untuk owner karena pembelanjaan dan pembayaran untuk material semua dilakukan langsung oleh owner. Sehingga lebih transparan.
4. Dari segi pelaksanaan proyek,  owner bisa mengontrol langsung progres dan pengeluaran langsung ke tim swakelola.
5. Ditinjau dari tim swakelola yang melaksanakan proyek, tidak perlu khawatir adanya kenaikan harga material atau pembengkakan biaya karena tim swakelola memperoleh keuntungan proyek bukan berdasarkan margin nilai kontrak melainkan dari fee persenkontrak biaya. Tim swakelola biasa mendapatkan fee sebesar 5-7% dari total nilai kontrak biaya.
6. Hubungan antara tim swakelola dengan owner bisa lebih dekat karena tim swakelola dianggap sebagai staf owner langsung.
7. RAB bangunan menjadi efisien karena tidak ada nilai tambahan margin (keuntungan kontraktor).
8. Ditinjau dari owner, owner akan mengetahui jumlah margin atau sisa biaya dari proses pelaksanaan yang dilaporkan tiap sebulan sekali. Apabila terdapat sisa biaya dari proses pelaksanaan akan dikembalikan kepada owner. 

Kelemahan dari struktur organisasi ini adalah :

1. Owner harus mengenal sekali track record dari tim swakelola. Karena tim swakelola tersebut tidak mempunyai nama perusahaan sendiri. Biasanya owner tidak akan memberikan proyek sebesar itu kepada tim yang tidak dikenalnya.
2. Dari segi tim swakelola, keuntungan yang diperoleh dari tim swakelola tidak sebesar dengan kontraktor karena sistem pengupahan dengan sistem fee persen sebesar 5-7%.
3. Tim swakelola harus terdiri dari orang-orang yang mempunyai kemampuan untuk multitasking karena staf-staf di proyek harus merangkap-rangkap jobdesknya. Sebagai contoh, seorang cost control harus merangkap menjadi logistik, admin teknik dan sebagainya. Sehingga hasil pekerjaan tidak akan semaksimal dengan kontraktor.
4. Spesifikasi material interior dan arsitek biasanya akan berubah-ubah dan bahkan belum keluar desainnya padahal proses pelaksanaan sudah mulai sehingga proses pelaksanaan menjadi terbengkalai. Hal ini bisa menyebabkan progres lapangan menurun.
5. Owner akan disibukkan dengan proses pelaksanaan proyek seperti pembayaran ke supplier atau vendor-vendor material. 

Skema hubungan organisasi ini adalah sebagai berikut :

3. Organisasi Manajemen Konstruksi

Organisasi Manajemen Konstruksi berkaitan dengan manajemen proyek yang terdiri dari manajemen konstruksi dan pihak - pihak lainnya seperti Kontraktor, Konsultan Perencana dan lain - lainnya, yang mempunyai tugas mengelola proyek secara terpadu dari perencanaan proyek, desain dan pelaksanaan konstruksi. Hubungan kontrak antara pihak yang terlibat dalam tim manajemen proyek bertujuan meminimalkan hubungan timbal balik di dalam tim manajemen proyek.

Pelakasanaan tahapan dalam organisasi semacam ini memungkinkan adanya overlapping karena pelaksanaan proyek seperti desain dan pelaksanaan konstruksinya sudah terpadu di bawah koordinasi manajemen konstruksi. Dalam organisasi jenis ini biasanya manajemen konstruksi bertindak sebagai wakil owner / pemilik proyek di lapangan.

Skema hubungan organisasi ini adalah sebagai berikut :

4. Organisasi Turnkey

Pada proyek - proyek tertentu, pemilik proyek memiliki keterbatasan kemampuan teknis dan biaya untuk merealisasikan suatu proyek. Untuk mengatasi masalah tersebut pemilik proyek menyerahkaan tanggungjawab desain dan pelaksanaan konstruksi (termasuk pembiayaan) pada suatu organisasi (investor / kontraktor), pengaturan seperti hal tersbut dinamakan organisasi proyek turnkey. Ide dasar pembentukan organisasi turnkey didasarkan pada organisasi terpadu (integration of organization) yang menyerahkan semua kegiatan (desain maupun pelaksanaan konstruksi) pada satu pihak.

Pada model organisasi ini kontraktor sekaligus sebagai konsultan perencana sesuai dengan kontrak antara kontraktor dengan pemilik proyek.

Tidak seperti organisasi tradisional, pelaksanaan tahapan kegiaatan proyek pada organisasi semacam ini bisa dilakukan overlapping sebab tanggungjawab desain dan pelaksanaan konstruksi berada pada satu pihak saja.

Skema hubungan organisasi ini adalah sebagai berikut :

Link : - untan.ac.id
           - tekniksipil.untan.ac.id

Proyek Konstruksi

Assalamu'alaikum Warahmattullahi Wabarakaatuh

Selamat datang di blog saya, di postingan saya kali ini saya akan membahas tentang "Proyek Konstruksi". Semoga setelah membaca postingan saya ini dapat membantu para pembaca memahami apa yang di maksud dengan "Proyek Konstruksi"

A. Pengertian Proyek Konstruksi

Proyek adalah suatu kegiatan yang mempunyai jangka waktu tertentu dengan alokasi sumber daya terbatas, untuk melaksanakan suatu tugas yang telah digariskan.

Menurut D.I Cleland dan W.R. King (1987), proyek adalah gabungan dari berbagai sumber daya, yang dihimpun dalam suatu wadah organisasi sementara untuk mencapai suatu sasaran tertentu. Kegiatan atau tugas yang dilaksanakan pada proyek berupa pembangunan/perbaikan sarana fasilitas (gedung, jalan, jembatan, bendungan dan sebagainya) atau bisa juga berupa kegiatan penelitian, pengembangan. Dari pengertian di atas, maka proyek merupakan kegiatan yang bersifat sementara (waktu terbatas), tidak berulang, tidak bersifat rutin, mempunyai waktu awal dan waktu akhir, sumber daya terbatas/tertentu dan dimaksudkan untuk mencapai sasaran yang telah ditentukan. Pengertian proyek dalam pembahasan ini bidatasi dalam arti proyek konstruksi, yaitu proyek yang berkaitan dengan bidang konstruksi (pembangunan). Dari pengertian dan batasan di atas, maka dapat dijabarkan beberapa karakteristik proyek sebagai berikut.

1. Waktu proyek terbatas, artinya jangka waktu, waktu mulai (awal proyek dan waktu finish (akhir proyek) sudah tertentu.
2. Hasilnya tidak berulang, artinya produk suatu proyek hanya sekali, bukan produk rutin/berulang (Pabrikasi).
3. Mempunyai tahapan kegiatan-kegiatan berbeda-beda, dengan pola di awal sedikit, berkembang makin banyak, menurun dan berhenti.
4. Intensitas kegiatan-kegiatan (tahapan, perencanaan, tahapan perancangan dan pelaksanaan).
5. Banyak ragam kegiatan dan memerlukan klasifikasi tenaga beragam pula.
6. Lahan/lokasi proyek tertentu, artinya luasan dan tempat proyek sudah ditetapkan, tidak dapat sembarang tempat.
7. Spesifikasi proyek tertentu, artinya persyaratan yang berkaitan dengan bahan, alat, tenaga dan metoda pelaksanaannya yang sudah ditetapkan dan harus memenuhi prosedur persyaratan tersebut.

B. Jenis-Jenis Proyek Konstruksi

Proyek konstruksi berkembang sejalan dengan perkembangan kehidupan manusia dan kemajuan teknologi. Bidang-bidang kehidupan manusia yang makin beragam menuntut industri jasa konstruksi, membangun proyek-proyek konstruksi sesuai dengan keragaman bidang tersebut. Proyek konstruksi untuk bangunan pabrik tentu berbeda dengan bangunan gedung untuk sekolah. Proyek konstruksi bendungan, terowongan, jalan, jembatan dan proyek teknik sipil lainnya membutuhkan spesifikasi, keahlian dan teknologi tertentu, yang tentu berbeda dengan proyek perumahan/pemukiman (Real Estate). Memang agak sulit mengkategorikan jenis-jenis proyek dalam kategori-kategori /jenis yang rinci dan tegas, namun secara umum (garis besar) klasifikasi/jenis proyek konstruksi dapat dibagi menjadi.

1. Proyek konstruksi bangunan gedung (Building Construction)

Proyek konstruksi bangunan gedung mencakup bangunan gedung perkantoran, sekolah, pertokoan, rumah sakit, rumah tinggal dan sebagainya. Dari segi biaya dan teknologi terdiri dari yang berskala rendah, menengah, dan tinggi. Biasanya perencanaan untuk proyek bangunan gedung lebih lengkap dan detail. Untuk proyek-proyek pemerintah (di Indonesia) proyek bangunan gedung ini dibawah pengawasan/pengelolaan DPU sub Dinas                                                                                                          Cipta Karya.

2. Proyek bangunan perumahan/pemukiman (Residential Contruction/Real Estate)

Di sini proyek pembangunan perumahan/pemukiman (real estate) dibedakan denganproyek bangunan gedung secara rinci yang didasarkan pada klase pembangunannya serempak dengan penyerahan prasarana-prasarana penunjangnya, jadi memerlukan perencanaan infrastruktur dari perumahan tersebut (jaringan transfusi, jaringan air, dan fasilitas lainnya). Proyek pembangunan pemukiman ini dari rumah yang sangat sederhana sampai rumah mewah, dan rumah susun. Di Indonesia pengawasan di bawah Sub Dinas Cipta Karya.

3. Proyek konstruksi teknik sipil/proyek

Konstruksi rekayasa berat (Heavy Engineering Construction) umumnya proyek yang masuk jenis ini adalah proyek-proyek yang bersifat infrastruktur seperti proyek bendungan, proyek jalan raya, jembatan, terowongan, jalan kereta api, pelabuhan, dan lain-lain. Jenis                                                                                                                    proyek ini umumnya berskala besar dan                                                                                                            membutuhkan teknologi tinggi.

4. Proyek konstruksi industri (Industrial Construction)

Proyek konstruksi yang termasuk dalam jenis ini biasanya proyek industri yang membutuhkan spesifikasi dan persyaratan khusus seperti untuk kilang minyak, industri berat/industri dasar, pertambangan, nuklir dan sebagainya. Perencanaan dan pelaksanaannya membutuhkan ketelitian dan keahlian/ teknologi yang spesifik.

C. Pihak-Pihak yang Terlibat dalam Proyek Konstruksi

Dalam pembangunan proyek pihak-pihak yang biasanya terlibat adalah:
1. Investor (owner) merupakan orang/perusahaan yang akan menanamkan modal pertama kali pada proyek. Owner disini merupakan pihak yang memiliki ide untuk membangun suatu proyek. Owner akan melakukan tinjauan mengenai ide membuat suatu proyek untuk mengetahui seberapa lama investasi yang mereka tanamkan mencapai BEP (Break Event Point) dan akan dibandingkan dengan produk investasi lainnya yang lebih menjanjikan baik berupa produk perbankan, obligasi (saham/reksadana) atau produk investasi lainnya.
2. Lenders merupakan orang/badan/perusahaan yang bekerja sama dengan peminjamnya, menyuntikan modalnya dengan bunga yang disepakati. Lenders biasanya adalah bank. Saat pengajuan pinjaman, lenders akan melihat cash flow pengembalian pinjaman yang diajukan.
3. Asuransi merupakan perusahaan yang bergerak dalam bidang penjaminan, dalam konteks ini merupakan pihak yang menjamin berlangsungnya proyek selama proses pelaksanaan pembangunan. Pihak asuransi akan melakukan ganti rugi bila terjadi kendala pada proyek sesuai dengan perjanjian yang disepakati. Sebagai gantinya, orang/badan yang mengajukan asuransi harus membayar premi yang dibebankan.
4. Kontraktor merupakan pihak yang akan melaksanakan atau membangun suatu proyek yang telah disetujui oleh pemilik modal (owner). Kontraktor dituntut untuk melaksanakan proyek sesuai dengan waktu yang telah ditentukan oleh owner.
5. Konsultan merupakan pihak yang dipekerjakan oleh owner sebagai perwakilan owner saat pelaksanaan proyek berlangsung, baik sebagai perencana maupun pengawas selama pelaksanaan proyek.
6. Konsultan FS merupakan pihak yang dipekerjakan oleh owner untuk membuat studi kelayakan mengenai suatu rencana proyek konstruksi. Fungsi dari studi kelayakan yang dibuat adalah untuk mengetahui apakah suatu rencana proyek tersebut layak untuk dikerjakan atau tidak (go or not go).
7. Kompetitor merupakan pihak yang memiliki suatu kepentingan yang sama dan pangsa pasar yang hampir serupa dari produk yang akan dihasilkan dari pelaksanaan proyek. Kompetitor perlu dipetakan untuk mengetahui tingkat persaingan dari produk yang akan dihasilkan. Kompetitor yang akan dianalisa adalah resort yang memiliki fasilitas hampir serupa atau pangsa pasar yang sama di lokasi yang berdekatan dengan proyek yang akan dibangun.
8. Regulator merupakan pihak yang membuat peraturan berkaitan dengan pembangunan proyek ini, apakah sesuai dengan perencanaan tata ruang wilayah dan telah memenuhi studi kelayakan serta AMDAL.

D. Tahapan-Tahapan Proyek Konstruksi

Secara garis besar tahapan proyek konstruksi dapat dibagi menjadi:

1. tahap perencanaan (planning)
2. tahap perancangan (design)
3. tahap pengadaan/pelelangan
4. tahap pelaksanaan (construction)

Masing-masing tahap proyek di atas dibagi lagi dalam beberapa kegiatan yang lebih detail.

1. Tahapan Perencanaan (Planning)

Merupakan penetapan garis-garis besar rencana proyek, mencakup: recruitment konsultan

(MK, perencana) untuk menterjemahkan kebutuhan pemilik, pembuatan TOR, survey, feasibility studies studi kelayakan proyek, pemilihan design, schematic design, program dan budget, financing. Disini merupakan tahap pengelolaan (briefing), studi, evaluasi dan program yang mencakup hal-hal teknis ekonomis, lingkungan, dll.

Hasil dari tahap ini adalah:

• laporan survey
• studi kelayakan
• program dan budget
• TOR (Term Of Reference)
• master plan

2. Tahap Perancangan (Design)

Tahap Perancangan terdiri dari:

a. Prelimenery Design (Pra Rancangan)

yang mencakup kriteria desain, skematik desain, proses diagram blok plan, rencana tapak, potongan,

denah, gambar situasi/site plan tata ruang, estimasi cost (kerja global).

b. Design Development (Pengembangan Rancangan)

Merupakan tahap pengembangan dari pra rancangan yang sudah dibuat dan perhitungan-perhitungan yang lebih detail, mencakup:

1) perhitungan-perhitungan detail (struktural maupun non struktural) secara terperinci.

2) gambar-gambar detail (gambar arsitektur, elektrikal, struktur, mekanikal, dsb.)

3) outline specification (garis besar)

4) estimasi cost untuk konstruksi secara terperinci.

c. Disain akhir dan penyiapan dokumen pelaksanaan (final design & construction document).

Merupakan tahap akhir dari perencanaan dan persiapan untk tahap pelelangan, mencakup:

1) gambar-gambar detail, untuk seluruh bagian pekerjaan

2) detail spesifikasi

3) bill of quantity (daftar volume)

4) estimasi biaya konstruksi (secara terperinci)

5) syarat-syarat umum administrasi dan peraturan umum (dokumen lelang)

3. Tahap Pengadaan/Pelelangan

Pengadaan/pelelangan dilakukan untuk:

a. pengadaan konsultan

1) Konsultan Perencanaan/MK setelah gagasan awal/TOR ada.

2) Konsultan pengawas/supervisi setelah dokumen lelang ada

b. Pengadaan kontraktor setelah dokumen lelang ada

4. Tahap pelaksanaan (construction)

Merupakan pelaksanaan pembangunan konstruksi fisik yang telah dirancang pada tahap design. Pada tahap ini, setelah kontrak ditandatangani, SPK dikeluarkan, maka pekerjaan pelaksanaan dilakukan. Pekerjaan pelaksanaan mencakup.

a. rencana kerja (time schedule)

b. pembagian waktu secara terperinci

c. rencana lapangan (site plan/instalation) rencana peletakan bahan, alat dan bangunan bangunan pembantu lainnya.

d. organisasi lapangan

e. pengadaan bahan/material

f. pengadaan dan mobilisasi alat

g. pengadaan dan mobilisasi tenaga

h. pek. persiapan dan pengukuran (stake out)

Pelaksanaan pekerjaan konstruksi untuk gedung berbeda dengan pekerjaan konstruksi jalan atau konstruksi bendungan, pelabuhan, dsb. Pada pekerjaan konstruksi 4 target yang harus dicapai kontraktor:

a. selesai dengan mutu/kualitas paling tidak asma dengan yang ditentukan dalam spec/perencanaan.

b. selesai dengan waktu ≤ waktu perencanaan

c. selesai dengan biaya ≤ biaya yang direncanakan

d. selesai dengan tidak menimbulkan dampak lingkungan (sosial, fisik, dan administratif)

e. pemeriksaan lab/testing

f. penyerahan pertama

g. masa pemeliharaan

h. penyerahan kedua

secara skematis tahapan/proses proyek konstruksi dapat dijabarkan sebagai berikut:

Tahapan Proyek Konstruksi

😃😃Terima Kasih Atas Kunjungan Anda. Semoga Postingan Saya ini dapat Berguna bagi Pembaca dan Saya Pribadi😃😃

Assalamu'alaikum Warahmattullahi Wabarakaatuh

Ditulis Oleh : Antonius Giovanni Soewarno